導(dǎo)語(yǔ)：央行房貸新政面世后，中介和房企正導(dǎo)演著樓市大轉(zhuǎn)折的劇情，并把當(dāng)下塑造成抄底的最后時(shí)機(jī)。深陷觀望的購(gòu)房者，真得會(huì)“感冒”，甚至大舉買房嗎？用大數(shù)據(jù)視角找答案，結(jié)果不如想象中美。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 宋磊 直言看房人激增、自曬十一銷售額，拋出漲價(jià)煙霧彈……9月30日央行房貸新政面世后，中介和房企正導(dǎo)演著樓市大轉(zhuǎn)折的劇情，并把當(dāng)下塑造成抄底的最后時(shí)機(jī)。但深陷觀望的購(gòu)房者，真得會(huì)“感冒”，甚至大舉買房嗎？

用大數(shù)據(jù)視角找答案，結(jié)果不如想象中美。以百度海量網(wǎng)民行為數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)分享平臺(tái)百度指數(shù)顯示，在10月1-7日搜索“樓市+房?jī)r(jià)”兩關(guān)鍵詞的整體搜索指數(shù)（以網(wǎng)民在百度的搜索量為數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，進(jìn)行關(guān)鍵詞搜索熱度分析，統(tǒng)計(jì)的關(guān)鍵詞在百度網(wǎng)頁(yè)搜索中搜索頻次的加權(quán)和）為7417，環(huán)比上周漲19%。放在全年看黃金周該指數(shù)表現(xiàn)則屬中游，與2月第四周1.54萬(wàn)的關(guān)注高峰比不足后者一半。

樓市成交甚至關(guān)注量的“解凍”，似乎尚未真正到來(lái)。

當(dāng)下非樓市關(guān)注度最高峰

此次房貸新政最受關(guān)注的一點(diǎn)，是認(rèn)貸不認(rèn)房。當(dāng)然，從房地產(chǎn)從業(yè)者角度，他們更愿意也正悄然做的，是從新政身上解讀一種訊號(hào)：雖然絕大多數(shù)商業(yè)銀行尚未出措施執(zhí)行央行精神，但樓市火熱的日子已觸手可及。

對(duì)新政本身的關(guān)注量確已產(chǎn)生變化。借助百度指數(shù)平臺(tái)，搜索關(guān)鍵詞“首套房貸款政策”，國(guó)慶長(zhǎng)假7天整體搜索指數(shù)528，同比上漲184%，環(huán)比上漲29%，相關(guān)關(guān)鍵詞“房貸新政策”、“房貸新政”、“最新房貸政策”分別有831%、782%、421%的檢索環(huán)比增長(zhǎng)。

上述量變背后，又有多少人對(duì)買房是關(guān)注的，我們?cè)囍咏切┰诎俣壬纤堰^兩個(gè)關(guān)鍵詞“樓市”和“房?jī)r(jià)”的人。百度指數(shù)顯示，國(guó)慶長(zhǎng)假一周內(nèi)兩詞整體搜索指數(shù)系7417，同比上漲76%，環(huán)比增19%。關(guān)鍵詞“抄底”，同比增長(zhǎng)20%，環(huán)比增長(zhǎng)僅3%。顯然，政策出臺(tái)后，對(duì)樓市關(guān)注熱度的刺激，還是有的。

作為房地產(chǎn)從業(yè)人員的你，如果此時(shí)開始幻想當(dāng)下已成為樓市關(guān)注最高峰，恐怕就大錯(cuò)特錯(cuò)了。

實(shí)際從全年來(lái)看，網(wǎng)民對(duì)“樓市”“房?jī)r(jià)”的關(guān)注度自今年2月13日開始攀升，2月25日達(dá)到峰值，當(dāng)周整體搜索指數(shù)平均值為15459，彼時(shí)王石“非常不妙”的樓市觀點(diǎn)，和任志強(qiáng)對(duì)樂觀派開發(fā)商“很危險(xiǎn)”警告、杭州崩盤論正大行其道，“樓市崩盤”和“樓市拐點(diǎn)”關(guān)鍵詞亦同樣出現(xiàn)搜索高峰，“杭州房?jī)r(jià)”峰值趨勢(shì)尤為明顯。顯然，與這些搜索高峰相比，黃金周的網(wǎng)民關(guān)鍵詞搜索熱度仍有差距。

百度指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源有PC端和移動(dòng)端，PC端數(shù)據(jù)更早且梳理中有有趣發(fā)現(xiàn)：盤點(diǎn)2006-2014年，出現(xiàn)過4次大幅度“樓市”“房?jī)r(jià)”關(guān)鍵詞的關(guān)注高峰，分別在2007年12月、2010年4月、2011年10月以及今年2月。

網(wǎng)民對(duì)樓市和房?jī)r(jià)的搜索高峰，和其對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)注度對(duì)應(yīng)，但這項(xiàng)指標(biāo)卻很難和真正的樓市底部達(dá)到一致。推演上述四個(gè)時(shí)間點(diǎn)當(dāng)時(shí)所處樓市，多是房?jī)r(jià)較高水平且受經(jīng)濟(jì)、政策影響初現(xiàn)房?jī)r(jià)下調(diào)的大環(huán)境，而像2008年、2012年初階段性樓市觸底階段卻鮮見搜索高峰，這也驗(yàn)證了買漲不買跌，抄底只屬于極少數(shù)人的道理。

天津關(guān)心北京 北京關(guān)心杭州

9-10月份，是房地產(chǎn)行政調(diào)控退場(chǎng)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，維持限購(gòu)的城市僅剩北上廣深三亞五城，央行“認(rèn)貸不認(rèn)房”新政也在這一時(shí)期出臺(tái)。從百度指數(shù)上“限購(gòu)”、“房貸”、“房?jī)r(jià)”三個(gè)關(guān)鍵詞搜索熱度的變化，亦可察覺網(wǎng)民關(guān)注點(diǎn)的悄然變化。

從9月9日至10月8日，關(guān)鍵詞“房?jī)r(jià)”的整體搜索指數(shù)為4912，環(huán)比上漲20%；關(guān)鍵詞“房貸”，搜索指數(shù)2580，環(huán)比漲43%，關(guān)鍵詞“限購(gòu)”搜索指數(shù)681，環(huán)比漲7%。在絕大多數(shù)城市解禁限購(gòu)無(wú)懸念的背景下，“限購(gòu)”較“房貸”的搜索熱度已出現(xiàn)明顯差距，這一差距在未來(lái)仍有擴(kuò)大的可能。

除了關(guān)心房?jī)r(jià)和調(diào)控政策，那些偷偷在網(wǎng)上關(guān)注樓市的網(wǎng)民，還有哪些群體特征？有了大數(shù)據(jù)的支持，可獲悉他們的城市位置、興趣愛好和年齡范圍等共性特征，勾勒出群體畫像。

在今年以來(lái)，對(duì)“樓市”“房?jī)r(jià)”“抄底”三個(gè)關(guān)鍵詞進(jìn)行檢索的人群中，超過8成為男性網(wǎng)友，影視Fans，體育愛好者的特征較為明顯。

在國(guó)慶假期PC端檢索“樓市”“房?jī)r(jià)”關(guān)鍵詞的群體中，北京網(wǎng)民在單城市占總檢索量的比例上居第一。二到十名城市為上海、天津、廣州、蘇州、深圳、杭州、西安、武漢、成都。兩關(guān)鍵詞1到10月檢索量的城市排名中，上述一線城市全出鏡，二線城市中天津、蘇州、杭州亦露面，排名依次為北京、上海、天津、深圳、廣州、蘇州、南京、杭州、鄭州、濟(jì)南。

除了北京網(wǎng)民之外，誰(shuí)還一直默默關(guān)心著首都房?jī)r(jià)？百度指數(shù)顯示，今年以來(lái)對(duì)關(guān)鍵詞“北京房?jī)r(jià)”檢索過的網(wǎng)友地域分布除北京外，天津占第一，上海、河北廊坊、鄭州則緊隨其后。同樣的推論，杭州之外哪個(gè)城市網(wǎng)民關(guān)心“杭州房?jī)r(jià)”？指數(shù)顯示，第一至第四分別為北京、上海、溫州、南京。而搜索關(guān)鍵詞“三亞房?jī)r(jià)”的網(wǎng)民在全國(guó)的地域分布，第一仍是北京，其后依次為上海、海口、天津、哈爾濱。

整體來(lái)看，不同級(jí)別城市在2013-2014年度對(duì)關(guān)鍵詞“樓市”的關(guān)注度趨勢(shì)亦明顯分化，這和城市人口數(shù)量直接相關(guān)：三四線城市數(shù)量最多整體關(guān)注度最高，占70%，二線城市占19%一線城市占11%；城市平均關(guān)注度結(jié)果截然相反，一線城市平均關(guān)注度最高占57%；二線城市占33%，三四線城市僅10%。

當(dāng)然，大數(shù)據(jù)僅是一種工具，對(duì)房企而言更適用于摸底市場(chǎng)。但知己知彼百戰(zhàn)不殆的道理總是沒錯(cuò)的，那些臆想著購(gòu)房觀望心態(tài)終點(diǎn)到來(lái)抓緊漲價(jià)的房企，亦不妨多借助幾種工具好好給市場(chǎng)摸個(gè)底，了解清楚關(guān)心自家項(xiàng)目所在城市房?jī)r(jià)的人群在哪里，在同一級(jí)別“樓市”關(guān)鍵詞關(guān)注火熱的城市里自家有沒有布局項(xiàng)目，或許會(huì)避免借著新政漲價(jià)后無(wú)人問津的尷尬局面，又能在拿地時(shí)多個(gè)購(gòu)房能力的參考指標(biāo)。